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總家產只有幾千萬美金或者英鎊的人，多半不敢來這種地方置業。

畢竟在摩納哥這種寸土寸金的地方，還能讓你有三四百平建築佔地的房子、同等面積的花園，已經豪得不能再豪了，至少都是億萬富翁才消受得起的。

很顯然，把朱塞佩招來，並不是顧驁的本意。這幾年，顧驁也談不上徹底收服對方。

（這是指在圍堰施工要求很精密的海域施工，所以成本高。南海那種吹填造島是不怕周邊海床流沙漫灌的，所以不需要高質量圍堰工程，用坡度比較緩的自然重力壩就行，然後直接抽沙子往裡灌，要便宜很多）

為了讓富豪的用戶體驗達到最好，項目的設計單位也是用盡匠心，特地把東西兩岸的別墅各自錯開半個身位。

卡洛琳想知道的是，顧驁到底能做到填海成本比每平米1500英鎊究竟再低多少。這樣，也便於王室後續在稅費啦、各種檢查卡要方面多分一點啦……找找尺度。

另外，考慮到填海施工的時候，有些溢散的底沙有可能把長堤兩側的海床墊得比較淺，設計方最終還準備在觀察沉降後補充施工，做一圈通海泳池和泊位，確保每座別墅都有自己的游泳區和遊艇位，至於安全措施可以用防護網解決。

然後，才可以看到遠處的抽沙吹填船，開足功率從海床底下抽出每秒成噸的底砂，往鋼樁和網箱圍成的空間里猛灌。

填海區中間設計一條10米寬的道路、加上一邊各1米的綠化帶和2米的人行/自行車混用道（標準車道是htｔps://ｍ.hetuｂｏｏk•coｍ•ｃom3.5米寬，造得比標準車道寬一點便於超車）。

成本2500鎊，四五年後預計售價5000~6000鎊，這就是顧驁所謂的「沒那麼賺」。但如果按照目前的摩納哥房價來估計，這種說法倒也不算錯，因為1988年的頂級豪宅房價，也就4000鎊一平左右，按時價算毛利，才37.5%。

所以，趕走是不可能的，讓對方睜一隻眼閉一隻眼已經是最好狀態了。

顧驁這邊帶的人，有現場的負責人，還有他名下那家摩納哥地產公司的高管之一、朱塞佩先生。

然後，一兜二轉過了兩年，就被顧驁雇傭了過來，繼續負責在摩納哥的不少項目。甚至包括此前的「卡洛琳公主」號博彩游輪項目，他也有涉足管理賬目。

除了朱塞佩以外，卡洛琳也帶來了一些專業人員，有財務的也有技術的，跟顧驁一起視察這片開工才一個多月的工地。

卡洛琳和顧驁一行人，視察了一圈，現場那個從香江帶來的技術負責人，也在顧驁的提前暗示下，拚命強調這個工程的特殊性、所以成本額外高昂。

容易施工的時候撈過界侵犯法國領海引發糾紛，所以還是往後退了二三十米，留足施工誤差。

她輕輕咳嗽了一聲，只能換一個角度來旁敲側擊：「這兒蓋好之後，你準備賣多少錢一平？填海工程至少要兩年，還要留時間觀察沉降，施工裝修也差不多時間。

比如前文提到的那些預製水泥網箱，如果不和-圖-書是要防著法國人，完全就沒必要這樣封邊。

朱塞佩是82年馬島戰爭之後，因為摩納哥王室的航運公司，要平息布列塔尼亞人的怒火、檢討「不小心在不知情的情況下，運了一些軍火到阿根廷」，而被摩納哥王室開除的。

……

放水養魚，也不能太貪，把人家辛辛苦苦的外商坑得下次不敢來了，對吧。

卡洛琳聽了，也親自按照對方的解說仔細觀察了技術差異，可惜作為一個女人，她理科天賦終究無法完全理解這裏面的成本差距究竟有多大貓膩。

整個項目可以造300座別墅，32乘25的規格，每座別墅算上花園總佔地是800平米，算是非常豪的豪宅了。

所以，你要把所有成本壓低到三千英鎊每平以下，才能賺一倍的毛利，扣除稅費和財務成本，大約售價的30%~40%算是純利潤。

把公攤分下去之後，每平米低於1500英鎊是肯定的，因為那相當於1平方公里15億英鎊了——而即使不採用任何技術創新，按照歷史上香江80年代末開始造國際機場的成本，填海一平方公里最多也就12~13億英鎊，肯定用不了15億。

近處的海面上，可以看到一根根空心的鍍鋅鋼管樁深深楔入海底的珊瑚砂岩，還有移動的樁機平台在層層推進作業，鍍鋅鋼樁之間還用預製水泥網箱封邊。

至於填海方面，目前我們預估的工程總價是2億8千萬英鎊左右，折算下來，每平方公里大約是9億5到9億6，比原先不使用吹填技hetubook.com.com術時的傳統施工方案，確實便宜了將近20%。不過因為前述的建築成本提高了，我最終成本還是在大約一平米2500鎊，沒你想的那麼賺。」

顧驁分析了一波技術理由，然後假裝跟卡洛琳推心置腹的樣子，屏退左右，才附耳低語：

一國領海的寬度，理論上最大可以有12海里，不過摩納哥的國土東西總寬度，也不過才佔了四五英里的海岸線，要是往海里伸出去的部分比國土寬度還寬，確實有些過分了，而且關鍵也是用不到那麼多。

摩納哥人一開始是計劃把直接貼著跟法國邊境的海岸撥給顧驁的，但是後來覺得還是操作層面不太好弄。

建築安裝和豪華裝修的成本是固定的，這種程度的豪宅，至少是一千英鎊每平。那麼你填海的成本，肯定要低於每平米2000磅，或者把道路和公共設施公攤算下去，每平米1500英鎊以下。」

而且，等後期不佔填海陸地面積的通海泳區、遊艇泊位都加上后，建築成本還要攤上去。

所以，兩年前開始為填海規劃時，顧驁跟摩納哥官方博弈之後，對方要求往海里填堤的深度最遠不能超過3英里，然後允許顧驁在填出來的堤上建設海景別墅出售——

「我還真是賭了未來幾年，房價暴漲幅度會遠超過每年15%，所以，我才肯現在投入這麼多，到一個地產項目上——三四年裡，拿出3個億英鎊的現金，做這種項目，沒有足夠的利潤，我確實看都不會看。我買下王安電腦之後，現金流一直在和-圖-書兩億美元以內的警戒位上下波動，我可沒那麼多閑錢對付傳統的重資產，你知道的，我對房地產一貫興趣不大的。」

而且對面不遠就是法國人的領土，如果圍堰坡度太大，把法國那一側的海地也墊淺了，難免法國人不會跳起來挑事情。

顧驁這邊，最終找人設計出來的施工方案，大概是填80米寬、3公里多長，總計30公頃面積的地皮，也就是0.3平方公里。

所以這樣算下來，道路要佔掉中間16米的寬度，剩下64米兩岸均分，每一側留32米蓋別墅和私家花園，每公里單側可以排40戶左右。

他知道這廝就是摩納哥王室派來查他帳的、為了雙方更好的互信，免得摩納哥人天天惦記顧驁是不是偷漏了稅賦或者截留了利潤分賬。

反正未來摩納哥人自己要填海，也不會比顧驁目前填的更遠，離岸不會超過三英里的。所以只要法國人不抗議顧驁這個項目，先佔住坑形成既定事實，將來摩納哥王室可以慢慢等房價繼續漲再動手。

卡洛琳顯然不信顧驁給的成本：「你覺得我會信么？要麼就是你對未來房價的上漲趨勢，還有更多的把握——你覺得5年後會遠遠超過五六千英鎊一平？」

我看你這個房子，1992年能交付現房就不錯了，也許更晚。現在的別墅均價，按佔地面積算，也才2萬多法郎一平米。我們王室的地產評估師認為，四五年後國內的豪華別墅價格，也就最多漲到接近3萬法郎，相當於五六千英鎊。

第二天，愚人節一早，顧驁就帶和*圖*書著米娜，跟卡洛琳殿下的人一起，去了摩納哥—法國西部邊界的填海工地。

這是一條只有兩三百英尺、也就是七八十米寬度的狹窄海岸線。其西側距離跟法國人的邊境，只有20多米的距離了——

因為要造的地皮非常狹長，初始的圍堰作業就很困難，成本比那些大塊的方形填海難很多。畢竟眾所周知，填海的時候，四周的圍堰單位面積施工成本，是比中心隨便填充的部分貴得多的，金角銀邊草包肚。

至於估算的建築安裝和裝修成本，一千鎊一平米，也算是比較公允的價格。後世中國的那些真·精裝修豪宅，裝修標準都要幾千人民幣一平米。這兒的可是給歐洲頂級富豪住的，裝修和建築加起來一千鎊怎麼不要。

也就是東邊的樓正對西邊的樓間花園，而西邊的樓也正對著東邊的花園。如此一來，無論住在長堤的東岸還是西岸，都可以同時看到兩邊的海景。

無非是正對的這一側，海離陽台只有10幾米遠，而另一側的海距離陽台有50米遠。但50米其實在樓上看也就一丁點距離，很容易產生「這也是我家的私家海灘」的錯覺，近似於360度全景無死角海景。（只有斜對的兩個角沒有海景，被路對側的別墅擋住了）

「其實低不了多少，首先您估計的裝修和建築安裝成本，一千鎊一平米略低了些，我們實際預算做了起碼一千二百鎊——因為公用道路的成本、公用綠化帶、其他公用設施，都要羊毛出在羊身上平攤下去。這麼高檔的社區，外部環境設施總不能差吧。