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再加上三沙市是一個更偏向享受生活、娛樂的城市，本地的居民對於炒房都不熱衷，或者說對投資房產並不熱衷，大家更喜歡活在當下，這是由城市屬性和大環境所造就出來的。

說的是三沙市的甲級寫字樓的總量已經達到了362萬平方米，而且每年還以平均60萬平米在增長。

提到住宅這方面，還得從謝氏集團早些年的商業模式說起，也就是以『售』養『租』。

「扣除貸款，最終估值45億。」

謝氏集團就是很好的抓住了這些要點，才讓他們每個樓盤都能在很快的時間內銷售一空，比一般的地產項目的銷售周期要短很多。

這是剛好90億？

「要不是這次貴司擺出了誠意，這些資產我們還並不想拿出來。」

只不過曹興宇懶得去計較那麼多了。

不算那隻自持50%面積的三棟，單單那兩棟自持的高檔寫字樓……

「千達文華酒店，超五星級標準，32層，各種設施設備齊全，總計412間各類級別的客房。」

由此也看得出來，在最火熱的炒房年代，三沙市的居民都沒興趣，更別說去買那種商務寫字樓了。

「謝總，你們這千達國際的45億價格是不是給估的太高了？」

目前系統地圖只是全面開放了三沙市，所以也只有三沙市的資產才對他有價值。

對此，曹興宇更傾向於後者。

「你說的空置率問題，或許別的寫字樓存在，但是我們千達國際並沒有這個問題。」謝建林笑著道：

因為市場擺在了那裡啊！

「市場價1.2萬一平，或許外面掛的確實是這個價，可總得有人買吧？」

「目前該寫字樓市場價1.2萬一平，綜合打包折扣價按1萬一平出售，估價67億。」

要麼是有誇大的成分。

因為從目前來看，除了經營的店鋪有固定的商業街要求外，【地產行業】則是並沒有局限性，只要在三沙市就行。

謝氏集團列出來的第二份資產：

有點虛高！

「並且我們已經在市場價的價格上打折了，這已經表現出了我們謝氏集團最大的誠意。」

他對謝建林的話自然是不會全信的。

相當實用！

毫無疑問ｈｔｔｐs://wｗｗ.hｅｔuｂook•com•ｃoｍ，這很符合他心目中的要求。

「額，這還是誠意？」聞言，曹興宇當即忍不住失笑道：

「我好歹在三沙市生活了那麼多年，對於三沙市的市場還是心裡有數的，謝總你這話忽悠忽悠別人還行，但是在我面前，還是算了吧。」

看完對方列出來的第一項資產，曹興宇沉思了起來。

只不過第四代並不多，全國都只有十幾家。

但想要擴張，單單指望租金肯定是行不通的，必須得尋求其它的能快速回款的項目。

「呵呵。」聞言，知道此刻已經步入談價階段的謝建林笑了笑，道：「高嗎？這種稀有的自持甲級寫字樓可不多見，而且還位置極佳，其價值應該不用我多闡述吧？」

佔地超過了200畝。

其中住宅部分在幾年前就早已經售罄。

這些，就是謝氏集團在之前重資產時代的標準化模式，眼下三沙市的這個千達廣場，就是前幾年謝氏集團的產物。

只不過是標價了，沒人願意買而已。

「呵呵，沒想到竟然是三沙市千達廣場商業體！」

他原以為這次會很順利，畢竟對方只是一個乳臭未乾的年輕人，應該不太擅長這些才對。

望著紙張上面的內容，曹興宇暗自嘀咕了一句，臉上不自覺的浮現出一絲笑容。

曹興宇沒記錯的話，每一個千達廣城的模式中，謝氏集團旗下自持的物業一般都是千達廣場以及孿生的千達影城、千達親子系列等等，頂多再加上一個千達酒店！

這還只是甲級寫字樓的總量，如果把乙級丙級的算進去，總量更驚人！

「估值70億，扣掉10年期經營性貸款25億，其實最後的估價是45億。」

畢竟三沙市住宅均價都才1.1萬，有錢還不如去買這種房子呢，最終的投資回報率都會比買商務寫字樓高，畢竟商務寫字樓的空置率太高了，明白人只需要稍微一算就能算出來。

然後迫於無奈只能自己拿在手上！

想想看，商場周邊有住宅，是不是能增加商場的人氣？

可以說該商業體的位置極佳，區位優勢不言而喻。

這也是以售養租中m.hetubook.com.com的主力軍之一！

曹興宇如果沒記錯的話，這個千達廣場還是謝氏集團在三沙市唯一的一個項目，後來貌似是謝氏集團出現了債務危機，導致在中部城市很多投資都停滯了。

「目前5棟寫字樓裏面，入駐率遠超三沙市平均水平，達到了80%以上。」

而曹興宇之所以知道這些，是因為之前他研究過一陣子千達廣場。

這其實就是千達廣場的第三代模式。

像寫字樓這樣的，一般都是和住宅一樣，以儘快出售去收攏資金為主！

「可這裏卻自持了那麼多……要麼是有什麼戰略目的，要麼就是賣不出去……」

完全管夠的那種！

所以基於此，圍繞著千達廣場為核心，周邊肯定會有配套的大型住宅小區、寫字樓等對外出售的物業。

從道路名稱上就能看得出來，這兩條大道是三沙市的城市主幹道。

而到這一刻，曹興宇心裏面突然有點明白了為什麼三沙市只有一個千達廣場的綜合商業體了。

「備註：該資產現有銀行10年期經營性貸款25億。」

因此，曹興宇覺得哪怕對方價格報高了一點，那也無所謂了。

這方面，從三沙市的房價一直穩定在全國省會城市裡倒數前三就能看得出來，要知道三沙市的GDP和人均收入，那是在省會城市裡排名前列的。

真正普及全國的，眼下人們經常看到的、經常掛在嘴邊提及到的千達廣場，基本上都是屬於第三代產品。

可沒想到對方只剛看一眼，就已經準確的抓中了問題所在。

「總計自持67萬平方。」

「所以我估摸著應該跟我的這個猜測差不多。」

甚至可以說是一勞永逸的解決了實王集團的一個大問題！

至少80%入駐率這一點，他就不信。

要麼就是80%裏面有大半是他們謝氏集團自己在使用。

超過一半的面積處於空置狀態。

「而三沙市這裏對商務寫字樓的需求並不高，有近乎大半的甲級寫字樓處於空置狀態，我想謝總這幾棟的入駐率應該也不高吧？」

「三沙市雖說是省會城市，這幾年的發展也相當的迅速，但是其底蘊相較於沿海那些超一線和-圖-書城市而言，還是差了好幾個檔次，這是一個不爭的事實。」

看完后，曹興宇大概有點回過味來了。

回過頭來說，靠著以售養租，把千達廣場周邊的住宅、寫字樓等出售收攏了大半資金后，謝氏集團才得以繼續擴張這個模式。

收回思緒，曹興宇的目光聚焦到了紙張上面的內容上。

而且自持辦公寫字樓，並不是謝氏集團會做的事，這種商業寫字樓的出租，也不是謝氏集團所擅長的領域！

但是放在三沙市，這個價格……

而住宅邊上有大型商場，又是一個極大的賣點，能讓房子賣的更好更快。

通俗易懂的說，收租模式只是長期的一個盈利方向，時間越長，賺的就會越多。

這是三沙市近年來與謝氏接團聯手，最新打造出來的新地標之一。

雖說表格中寫著是比市場價低2千的價格進行的估價，但……

「從商業寫字樓方面，就能看出一二，真正的大城市像京市、滬市，那都是一棟棟高聳入雲的大樓，並且是成片成片的，規模浩大。三沙市就根本沒有這樣的規模，寫字樓較為的分散不說，並且無法形成那種絕對意義上的大型商務區。」

而值得一提的是，這個商業體不單單是只有千達廣場。

「千達廣場，建築面積23.5萬，地上四層，地下兩層。」

畢竟真有什麼戰略目的，那此刻就沒有必要拿出來當談判籌碼了！

「謝氏集團自持其中2棟，還有3棟則是持有其中近50%的面積，另外50%出頭的面積已經對外出售。」

「哦？是嗎？」聞言，曹興宇不置可否的笑了笑。

「畢竟我們這幾棟樓所處的位置好，周邊的配套設施都更加齊全，並且市中心臨江還很具有代表性，頗受那些金融業企業的喜歡。」

他的第一個感覺是，這個價……

簡而言之，就是集商業（購物中心）、住宅區、寫字樓、高檔酒店、娛樂休閑（國際影城/KTV/電玩）為一體。

謝氏集團的主業是商業地產沒錯，以出租自持的商業店鋪來賺取長久的收益也沒錯，但這方面有個很明顯的缺陷，那就是『來錢太慢』。

「入駐率100%」

謝氏集團很少和-圖-書自持商務樓雖然不是什麼秘密，但是如果不去關注的人，依然還是不會了解到這一點。

不過謝建林也沒有任何慌張的情緒，既然是談判，那肯定是把方方面面都計算進去了，對方能準確看出估價有點偏高這一點，自然也在計算之中。

而三沙市真正的需求卻並沒有這麼高。

不僅如此，商業體還臨江，緊靠三沙江坐擁無限江景，能眺望遠處河西月山的絕版自然風光，另外還有三沙市一二號線地跌直達，交通極其的便利。

「從另外三棟你們只持有50%左右的面積來看，你們當時還是賣出了一些，但是還是有超過一半沒有售出。」

第三份資產：

「報價15億。」

地段好、位置佳，如果能劃到實王集團名下，那未來很長一段時間內，實王集團都可以不用再考慮辦公區的問題了！

想到這裏，曹興宇收回思緒，望向了謝建林，笑著道：

「這種供大於求的局面，買下來連出租都不一定能得到保障，有多少人會願意把錢砸到這件事上面？」

相較於第三代上百萬平方就稱得上是超大規模來說，千達城直接在這個基礎上翻了幾番，至少都是三四百萬平方起步。

「謝總，我再看看下面的。」曹興宇笑了笑后，目光又轉向了手中的紙張。

「呵呵。」聽完這番話，謝建林頗為意外的挑了挑眉。

雖說租金都是季度付、半年付或年付，對一般的投資人來說或許可以接受，這也確實稱得上是一門賺錢的生意，但對於謝氏集團來說，這個錢根本就無法支撐他們的擴張。

「千達廣場第三代模式，其中的住宅和寫字樓按道理那都是應該在當時就售出去以收攏資金才對……」

因為，他心裏面挺喜歡這個資產的！

因此，曹興宇認為謝氏集團自持的這些商務樓，大概率是賣不出去了！

「眼下對方竟然還自持了超過60%以上的面積，這本身就是一個很明顯的問題了！」

「但後來么，隨著整個商業體的建成，周邊配套逐漸完善後，我們這幾棟商務樓的價值早就比以前要提升了不少。」

關於商業寫字樓，之前曹興宇看到過一份研究報告。

這個商業體坐落在三沙hｔｔｐs://ｗｗw.ｈetubｏｏk.cｏm.com市繁華的河東開元區，北臨三沙大道，南鄰沙江大道。

而如此強烈的反差，造就了三沙市多次登上了最具幸福感城市的頭名。

然後就是源源不斷的複製，快速的攻城略地，增加他們手中自持的千達廣場的面積，增加重資產。

而是由千達廣場、千達文華酒店、千達國際、千達文軒公館等等組成。

「只不過隨著入駐企業趨於穩定后，我們沒有再出售的想法了罷了。」

以甲級寫字樓為例，其空置率就達到了51%左右！

「另外考慮到自持的那兩棟樓整體出售有溢價的情況，估價70億。」

畢竟地產嘛，只有出售，那才能大筆大筆的回款，賺取驚人的利潤。

相較於第一代、第二代那種以單純的千達廣場為主的純商業模式，第三代更成熟且更具備城市地標的特性。

「當然了，有一點你沒有說錯，之前我們沒有全部售出去，確實是受到了買方市場影響，三沙市對商務類這一塊資產的購買動力不高。」

這也是屬於有價無市的一種。

並且還對他們謝氏集團極其了解！

這已經不能稱之為一個城市商業綜合體了，而是一個大型文旅項目！

放在超一線城市，一棟稍微有點規模的寫字樓，或許都要這個價了。

總之，整個三沙市對這種高檔寫字樓的需求不可能有那麼大，空置率超過50%也絕對不是空穴來風。

「而且據我所知，謝總你們謝氏集團可沒有自持商務樓的習慣，眼下這幾棟資產，我是不是可以理解為是當時賣不出去，只能先放在手裡的呢？」

同時還能和千達廣場相輔相成、互相提高對方的價值。

當然，千達廣場還有第四代，但那已經不叫千達廣場了，而是叫千達城，又名千達文化旅遊城。

「共有商鋪513家。」

而對於三沙市千達廣場那個商業體，曹興宇自然是耳熟能詳，之前在上大學期間，他就去那邊逛過了幾次，不得不說，那個地方真的很熱鬧。

「報價30億。」

是個超大型的城市綜合商業體。

「5棟千達國際甲級寫字樓，地上48層，地下兩層，每層4000+平米，合計總建築面積達101萬。」

很明顯是供大於求市場！